[부동산] 전세 계약 - 근저당 / 대항력 / 확정일자 반드시 확인하세요!

사회생활을 시작하고, 생애 과업을 하나씩 이루다 보면 자연스럽게 집을 계약해야하는 상황을 맞이합니다.

부동산에 대한 지식도 당연히 부족하고, 집 계약도 처음이고, 부동산 사건사고 관련 기사들을 접하면서 점점 불안하고 겁도 나는게 사실입니다😭

 

첫 계약부터 지금까지 부동산 계약을 진행하면서, 중요하게 살펴봤던 ' 근저당 / 대항력 / 확정일 ' 에 대한 내용을 중심으로 살펴 보겠습니다.

 

 

전세계약 - 근저당  / 대항력 / 확정일 반드시 확인하세요!

 

 

1

근저당

근저당이 잡힌 매물은 절대 NO!

단, 잔금 시 근저당 말소 조건일 경우 OK! 

= 매물을 찾을 때, 근저당이 잡힌 매물은 보지 않았습니다. 잔금 시, 말소 조건이 아니라면 굳이 봐야 할 이유가 없습니다.

단, 잔금 시, 근저당 말소 조건일 경우 계약서 특약 항목으로 반드시 넣어야 합니다!

( * 신축 건물의 경우 대부분 근저당이 잡혀 있으며, 대부분 말소 조건을 특약으로 넣어 계약합니다. )

 

⚠️ 등기부등본 '을구'에서 근저당 여부 확인 가능합니다.

일반적으로 공인중개사를 통해 계약을 진행하기 때문에, 계약을 진행하는 절차마다 등기부등본을 떼어 확인합니다.

 

 

2

대항력

대항력에 대해 정확하게 이해하고 있어야 합니다.

임차인이 제3자(임차주택의 양수인, 임대 할 권리를 승계한 사람)에게 자신의 임대차 관계를 명확하게 주장할 수 있는 권리입니다. 

즉, 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리와 보증금을 전액 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

⚠️ 대항력 발생 시기

이사 + 전입신고  다음날(00:00)부터 효력이 발생합니다.

 

여기서부터 정말 중요합니다.

전입신고는 동사무소에서 직원이 출근해서 합니다.

인터넷을 통해서 접수하더라도, 그 내용을 바탕으로 직원이 처리합니다.

 

❗️주말(토요일/일요일)에 인터넷을 통해서 전입신고를 할 수 있습니다.

하지만, 토요일에는 직원은 근무를 하지 않기 때문에, 직원은 월요일에 출근해서 처리를 합니다.

그렇기 때문에 법적인 효력은 그 다음날인 화요일(00:00)부터 발생합니다.

 

❓그래서 뭐가 문제지?

문제는 만 하루의 시간이 발생합니다.

집주인이 만 하루의 시간 동안 은행에서 근저당을 설정할 수 있습니다.

근저당 설정은 당일 바로 처리되기 때문에, 전입신고 보다 앞서게 됩니다.

결국 임차인은 후순위로 밀려나며, 보증금을 전액 돌려받을 수 없는 상황을 초래할 수 있습니다.

 

즉, 평일에 이사를 계획하는 게 가장 안전합니다.

하지만, 일정을 맞추는게 참 쉽지 않죠..

 

⚠️ 대한민국에서 주말에 이사를 준비하는 모든 전세 세입자들은 이런 문제와 리스크를 떠안고 이사를 준비해야 합니다.

정말 어렵고 힘든 현실입니다.

 

일부 방법은 있습니다.

금요일 18시 이전에 동사무소에서 전입신고를 미리 하는 겁니다.

이렇게 되면 대항력 조건은 갖춥니다. 하지만, 기존 집의 대항력을 상실하게 되기 때문에 보증금 반환에 대한 불확실성의 리스크가 생깁니다.

결국 세입자에게 불리합니다.

 

 

3

확정일자

확정일자는 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위한 법률상 인정되는 일자입니다.

주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 방문하여 부여받을 수 있습니다.

 

확정일자는 우선변제권을 취득하기 위해 필요한데요, 주택이 경매 또는 공매될 경우 임차주택의 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리이기 때문에 반드시 계약서에 받아놔야 합니다.

 

⚠️ 우선변제권 취득시기

전입신고  + 계약서 확정일자 갖춘 경우 취득

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마치며

전세 계약을 준비하고 계시다면,

근저당 / 대항력 / 확정일자에 대해서 개념을 반드시 이해하고 계셔야 합니다!

 

일반적으로 부동산 계약은 공인중개사를 통합니다.

공인중개사는 나에게 맞는 매물과 계약을 진행하는데 필요한 중요한 항목을 확인해주고 성사 시켜주는 조력자의 역할로 접근해야 합니다.

 

결국 선택과 결정 그리고 책임은 '나'에게 있습니다.

결정을 할 때는 신중해야 하며, 사전에 정확한 정보를 취득하고 대비해야 사고를 예방하거나, 사고 시 대처할 수 있습니다.

짧은 경험을 바탕으로 포스팅을 준비하였고 조금이라도 도움이 되었으면 합니다.

감사합니다.